Konečně jste naspořili dostatečné množství peněz, abyste si pořídili vysněný byt ve městě nebo rodinný domek na venkově? Připravte se na změny, které přináší Nový občanský zákoník! Některé Vás mohou potěšit a některé se mohou stát naopak noční můrou!
Kupujete nemovitost? Informujte se o svých právech…
Pokud zamýšlíte koupit již postavený byt či dům, jistě Vás potěší, podle novely občanského zákoníku došlo k převratným změnám u problematiky tzv. záruční lhůty právě ve prospěch kupujících. Dosud platilo, že pokud prodávající při prodeji nemovitosti ručil kupujícímu za kvalitu prodané nemovitosti po dobu tzv. záruční lhůty, kterou si smluvní strany sjednali v kupní smlouvě, maximálně však po dobu šesti měsíců od nabytí majetkových práv nového majitele. Pokud do té doby Vy, jako kupující, odhalíte skryté vady na nemovitosti, ale neuplatníte je ve stanovené lhůtě, Vaše právo domáhat se odškodného později zaniklo. V případě, že v kupní smlouvě nebyla uvedena klauzule o záruční lhůtě, mohl kupující vymoci náhradu pouze za škody objevené v době převodu nemovitosti.
Nový občanský zákoník ale přináší převratnou změnu – podle §2629 prodlužuje záruční lhůtu pro uplatnění náhrad na celých pět let od převzetí nemovitosti novým majitelem! Se záruční lhůtou úzce souvisí i tzv. práva z vadného plnění. I ta prošla důkladnou revizí. Před NOZ byl systém vad objevených na prodávané nemovitosti rozdělen podle závažnosti na:
- opravitelné;
- neopravitelné.
S příchodem Nového občanského zákoníku se tento systém třídění nahrazuje kritériem intenzity dané vady na:
- vady, které nepodstatně porušují smlouvu;
- vady, které podstatně porušují smlouvu.
Co se týká první varianty, tedy vad, které nepodstatně porušují kupní smlouvu, má kupující právo požadovat:
- odstranění objevených závad;
- slevu na ceně nemovitosti odpovídající míře poškození;
- i odstoupení od smlouvy v případě, že prodávající neodstraní vadu včas nebo ji odmítne odstranit.
Podle §2108 rovněž „Do odstranění vady nemusí kupující platit část kupní ceny odhadem přiměřeně odpovídající jeho právu na slevu.“
V případě, že se jedná vady, které podstatně porušují kupní smlouvu, má kupující právo na:
- odstranění vady dodáním nové věci bez vady nebo dodáním chybějící věci;
- odstranění vady opravou věci;
- přiměřenou slevu z kupní ceny;
- odstoupení od smlouvy.
Kupující je ale povinen nahlásit objevenou závadu bez zbytečného odkladu a při té příležitosti rovněž sdělit prodávajícímu, které z výše uvedených práv si zvolil. Poté již svou volbu nebude moci bez souhlasu prodávajícího měnit. Pokud si svá práva nezvolí včas, může si poté řídit pouze právy jako v případě vad, neporušujících smlouvu.
Některé změny se Vám nemusí líbit, Autor: cooldesign / FreeDigitalPhotos.netPlánujete stavět? Některé změny se Vám nebudou líbit…
Než se začnete zabývat výstavbou Vašeho vysněného domova, měli byste se informovat o změnách týkajících se staveb a pozemků. Například pojem „rozestavěná stavba“ už nikde neuslyšíte ani neuvidíte. Nebude se již evidovat ani v katastru nemovitostí. Místo toho se nově stane automaticky součástí pozemku, na kterém bude stát. Výjimka se týká pouze staveb inženýrských sítí (např. vodovody, kanalizace apod). To nepředstavuje žádnou překážku, pokud stavíte dům na vlastním pozemku. Pokud ale má Vaše nemovitost stát na pozemku cizím, takový dům bude poté spadat do vlastnictví osoby, která ten pozemek vlastní, což způsobuje značné komplikace.
Předejít případným neshodám vyplývajících z nároků obou stran můžete pouze uzavřením dohody s daným vlastníkem pozemku na tzv. „právo stavby“. To můžete sjednat na dobu maximálně 99 let a jeho součástí je i vzájemné předkupní právo vlastníka domu a pozemku, které stanovuje, že pokud bude chtít v budoucnu jedna ze smluvních stran svůj majetek prodat, musí ho přednostně nabídnout tomu druhému.
Další změnu, kterou novela občanského zákoníku přináší, je, že jako součást koupeného pozemku se nyní považuje i vše, co se nachází pod a nad pozemkem. Pokud se například jedná o mosty a podobné stavby, přináší to novým majitelům kromě jiného i povinnost se o tyto stavby starat a udržovat je v chodu.
Úvodní obrázek: flickr.com/photos/yanec/378817164
